Оценка недвижимости. Как оценить квартиру?

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры:

• прибегнуть к помощи лицензированного оценщика;

• пригласить риэлтора;

• попытаться решить эту проблему самостоятельно.

Официальный документ от оценщика, как правило, готовится для банков при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтора, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

• оценка недвижимости с выездом специалиста на квартиру;

• экспресс-оценка по телефону.

Оценка с выездом опытного специалиста агентства более близка к действительности, так как он ежедневно имеет дело с данным процессом знаком с текущей ситуацией на рынке. Экспресс-оценка определяет усредненную стоимость квартиры по специализированной электронной базе аналогичных объектов. При таком методе погрешность может достигать 90 %. Третий вариант – оценить квартиру самому. Нужно лишь найти в информационных источниках аналоги с такими же параметрами и рассчитать среднюю стоимость.

Минусы самостоятельных расчетов следующие:

• необъективное отношение к своей квартире;

• недостаток информации по сравнению с базами агентов;

• цифра, размещенная в СМИ, далеко не окончательная и может как снижаться, так и увеличиваться в процессе совершения сделки.

Достоинство данного варианта в его низкозатратности и независимости от сторонних компаний.

Параметры оценки

Для оценки по правилам существуют юридические и технические параметры.

С юридической стороны рассматривается:

• отсутствие или наличие зарегистрированных или проживающих жильцов.

• наличие приватизации жилья;

• многократные переходы права собственности (многократность снижает стоимость метров);

К техническим параметрам относят:

1. Престижность и сложившуюся репутацию района. Зачастую она кардинально отличается от сложившейся экологической обстановки.
2. Удаленность от станции метро. Оптимальным является расположение на расстоянии двух остановок или в пятнадцати минутах ходьбы от метро.
3. Безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд, металлические двери.
4. Размещение и планировка. Комнаты на разных сторонах увеличивают жилье в цене.
5. Кубический объем площади и высота потолков.
6. Градация по типам домов.

Известны следующие типы:

• Панельные дома;

• Кирпичные;

• Сталинские дома 1937-1953 годов постройки;

• Монолитные сооружения.

Самыми непопулярными из-за планировки считаются панельные хрущевки. Монолиты – самый дорогой тип. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, наличие балкона, вид из окон, состояние квартиры.

При анализе последнего параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

• требуется косметический ремонт;

• ребуется капитальный ремонт;

• квартира после пожара;

• сделан ремонт;

• сделан евроремонт.

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи. При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены. А вот о евроремонте можно с уверенностью сказать, что при продаже он оценивается в сумму, составляющую лишь 20-30 % от вложенных в него денег.

В заключение скажем, что к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться как временными, так и финансовыми потерями.